경매란 경매를 청구할 권리가 있는 자의 신청에 의해 집행 법원 또는 집행관이 동산이나 부동산을 값을 제일 많이 부르는 사람에게 매도하는 것을 말합니다! 매도인은 다수의 매수희망자에게 구술로 매수신청을 하게 하고 최고 가격으로 매수신청을 하는 자에게 경매물건을 매도하게 됩니다! 부동산 경매 순서에 대해 핵심적으로 알아보겠습니다!
* 부동산 경매 순서 (절차)
경매절차란 경매의 목적물을 압류하여 현금화 한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차를 말합니다. 부동산 경매의 큰 순서는 8가지로 아래와 같습니다!
(1) 채권자의 경매신청
(2) 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
(3) 법원의 매각기일 공고
(4) 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정
(5) 입찰자의 입찰 참여
(6) 법원의 매각허가 결정
(7) 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득
(8) 채권자에 대한 배당 실시
그럼 경매 순서 자세히 알아보도록 하겠습니다!
1. 채권자의 경매 신청
부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다
2. 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
(1) 경매개시결정
- 법원은 경매 신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시 결정의 등기를 촉탁합니다.
(2) 매각준비
- 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다.
3. 법원의 매각기일 공고
(1) 매각방법의 지정
- 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다.
(2) 기일입찰이란?
- 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차입니다.
(3) 기간입찰이란?
- 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수 가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차입니다!
(4) 매각기일 지정. 공고
- 직권으로 매각기일과 매각 결정 기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.
4. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정
(1) 경매 부동산에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원 경매공고란에서 확인할 수 있습니다.
(2) 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.
5. 입찰자의 입찰 참여
(1) 입찰의 진행
- ⓐ 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청 보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다.
- ⓑ 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청 보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다
(2) 입찰의 종결
- ⓐ 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다
- ⓑ 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가 매수 신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가 매수 신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위 매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위 매수신고가 있으면 차순위 매수 신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다
- ⓒ 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청 보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다
6. 법원의 매각 허가 결정
(1) 매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 법원은 매각 결정 기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각 허가 결정 또는 매각불허가 결정을 합니다.
(2) 법원의 매각 허가 여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시 항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다.
7. 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득
(1) 매각대금의 지급
- 매각 허가 결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다.
(2) 권리의 취득
- ⓐ매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다.
- ⓑ매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.
8. 채권자에 대한 배당 실시
(1) 배당절차
- ⓐ매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다.
- ⓑ배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다
- ⓒ배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.
경매는 정말 많은 공부를 통해서 진행해야 합니다! 섣불리 쉽게 생각하여 들어가는 우를 범하지 않는 것이 중요합니다!
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